La procedura di liberazione dei beni immobili dalle ipoteche iscritte viene disciplinata dal combinato disposto degli artt. 2889 e ss c.c. e degli artt. 792 e ss c.p.c.
In buona sostanza la procedura c.d. di “purgazione” dalle ipoteche consente al terzo acquirente di beni immobili gravati dalla iscrizione di pesi ipotecari di poterne ottenere la integrale liberazione, con conseguente cancellazione di ogni gravame iscritto anteriormente alla trascrizione del titolo di acquisto.
Esito di tale procedura è quindi la possibilità di acquistare beni immobili liberati dalle ipoteche iscritte senza l’avvio necessario di una procedura esecutiva, laddove i beni stessi non siano già stati sottoposti a pignoramento.
La liberazione degli immobili dalle ipoteche, come disciplinata, viene sottoposta al vaglio giudiziario e prevede la formale partecipazione di tutti i c.d. creditori iscritti, ovverosia creditori titolari di una ipoteca iscritta sul bene, i quali risulteranno essere destinatari della formale notifica dell’atto di compravendita con contestuale offerta in loro favore del prezzo pattuito, da distribuirsi seguendo i gradi della garanzia.
Peraltro un estratto sommario della notifica viene pubblicato nella Gazzetta Ufficiale di modo che se ne dia pubblica notizia, a garanzia della massima trasparenza della procedura intrapresa.
A garanzia del ceto creditorio, il prezzo pattuito per la compravendita non potrà essere inferiore a quello stabilito come base degli incanti dal codice di procedura civile e quindi dovrà essere quanto meno pari al valore di mercato. Tale valore dovrà essere periziato.
Una volta avviata la procedura di purgazione dalle ipoteche, mediante la notifica sopra citata in favore dei creditori ipotecari, ciascuno di essi potrà nel termine di 40 giorni fare opposizione, chiedendo che si proceda alla espropriazione dei beni nelle forme di cui al codice di procedura civile. Tuttavia tale opposizione dovrà essere necessariamente accompagnata dalla offerta di acquistare il bene immobile oggetto di procedura ad un prezzo superiore di almeno un decimo rispetto a quello stipulato all’interno dell’atto di compravendita, depositando quindi il creditore opponendo apposita cauzione. In buona sostanza il creditore iscritto dovrà rendersi esso stesso acquirente del bene nel caso in cui non si presentassero ulteriori interessati alla competitiva indetta.
In assenza di opposizioni il Giudice, disposte le modalità di deposito del prezzo offerto dall’acquirente e verificata la regolarità della procedura instaurata, disporrà la distribuzione della somma nel rispetto delle cause legittime di prelazione con contestuale ordine al conservatore di procedere alla cancellazione dei gravami iscritti anteriormente alla iscrizione dell’atto di acquisto.
Si tratta quindi di una procedura semplice e tutelata dall’ordinamento a garanzia di tutte le parti coinvolte, procedura attraverso la quale si può perfezionare la compravendita di beni ipotecati.
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